L’usucapion (prescription acquisitive) : comment faire en pratique ?

En effet, l’article 2261 du code civil énonce que « Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ». La durée est normalement de 30 ans (on parle de prescription trentenaire), mais peut être abrégée dans certaines conditions.

Ce que l’on sait moins, quand on n’y a jamais été confronté, c’est comment cela fonctionne et par où commencer : comment prouver que l’on remplit les conditions, et comment faire valoir cette prescription auprès des tiers.

Que prouver, avec quels indices et quels modes de preuves ?

La loi est claire, c’est la possession qu’il faut prouver ; posséder c’est être le détenteur du bien, mais cette possession doit être d’après le texte « continue et non interrompue », mais aussi « paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire », cela fait beaucoup !

Prouver la possession, cela consiste à démontrer que l’on jouit du bien, que l’on vit dedans par exemple, mais il faut aussi pouvoir le démontrer dans la durée, que cela ait été au vu de tous, non attaqué en justice, et que l’on se soit comporté comme un propriétaire (un locataire par exemple ne peut pas revendiquer l’usucapion…).

Il faut donc rassembler des preuves ; les preuves peuvent être apportées par tout moyen, nous pouvons citer les plus fréquemment utilisées :

• Les photographies, idéalement datées, et à plusieurs époques, pour recouper la durée de possession nécessaire à l’usucapion
• Les constats officiels, comme des constats d’huissier
• Les témoignages de voisins ou de proches, attestant de votre possession
• Les abonnements et les factures (fluides, téléphone, etc…)
• Les annuaires
• Les impôts locaux, comme les taxes foncières ou taxes d’habitation
• Il peut être recommandé de publier une annonce dans un journal d’annonces légales, pour revendiquer sa possession

Quel document pour rendre opposable l’usucapion ?

Une fois ce travail de collecte, que faire de tous ces indices et de toutes ces preuves, pour rendre officielle la prescription acquisitive ?

La jurisprudence est claire, seule une décision de justice peut vous conférer un titre de propriété.

Toutefois, il peut être pertinent de rassembler les éléments de preuve de la possession dans un acte notarié : le notaire établira, à votre requête, un acte revendiquant l’usucapion, auquel seront annexés tous les documents collectés. Le notaire en vérifiera la provenance, les conservera, vous conseillera sur leur forme dans le cours de votre collecte, et contrôlera notamment que les témoignages sont correctement rédigés et exploitables.

On dénomme un tel acte un acte de « notoriété acquisitive », car il tend à démontrer que votre possession « est de notoriété publique », pour appuyer votre prétention à l’« acquisition » du bien.

Un tel acte a en outre deux mérites :

• Le premier est d’avoir un document solide à produire devant le juge, si l’on décide d’aller en justice pour obtenir un titre de propriété officiel et inattaquable
• Le second est que l’on peut requérir le notaire de publier l’acte au service de la publicité foncière, pour rendre cette revendication de propriété opposable aux tiers

Nous le répétons, seule la décision de justice fera foi à coup sûr, et il faudra pour cela prendre un avocat et déposer une assignation contre quelqu’un (le plus souvent le voisin) ; mais quoiqu’il en soit, le travail préalable aura été fait, et cela permettra d’ailleurs bien souvent de se rendre compte des chances d’obtenir ou non gain de cause !