L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et société hodling

L’IFI s’applique à tous les biens immobiliers (résidence principale, résidences secondaires, immeubles locatifs, terrains) détenus directement ou indirectement au 1^er janvier de chaque année, notamment par l’intermédiaire de sociétés. A ce titre, les parts ou actions détenues dans des sociétés ou organismes possédant des biens ou des droits immobiliers doivent être intégrées dans la déclaration, à concurrence de la valeur des actifs immobiliers détenus par la structure.

Notons que les dettes associées aux biens immobiliers (spécifiquement les emprunts en cours) sont déduites de l’assiette de taxation.

Certains actifs bénéficient d’une exonération. C’est le cas notamment des biens immobiliers - détenus directement ou indirectement – considérés comme des biens professionnels.

A ce titre, la Loi exonère d’IFI les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou d’une société soumise à l'impôt sur les sociétés lorsque le propriétaire des parts ou actions (ou un membre de son foyer fiscal) exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal (en ce sens article 975 du Code général des impôts). Il doit s’agir de son outil de travail.

Par ailleurs, le patrimoine immobilier affecté à l’activité opérationnelle d’une société est exclu du champ d’application de l’IFI. C’est le cas lorsque la société exerce une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Le Code général des impôts (article 966) assimile expressément l’activité d’animation à une activité commerciale. Ce n’est pas le cas d’une société qui a pour activité la gestion de son propre patrimoine immobilier.

Au sens du droit fiscal, une société holding est considérée comme animatrice lorsqu’elle participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales et rend, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers. L’exercice de ce rôle d’animation ne suppose pas nécessairement l’existence de structures importantes au sein de la holding mais nécessite une mise en œuvre concrète de celles-ci.

Aussi, lorsqu’un redevable donne en location ou met à la disposition de la société holding des biens immobiliers qu’il détient directement ou par l’intermédiaire d’une société, l’exonération des actifs professionnels s’applique si ledit redevable exerce effectivement une fonction de direction rémunérée, lui procurant plus de la moitié de ses revenus professionnels, et, en principe, la détention d’au moins 25% des droits de vote (avec exceptions lorsque la participation excède 50% du patrimoine).