L’EXONERATION D’IMPOT SUR LA PLUS-VALUE SUR LA VENTE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE

1. Le principe d’exonération

L’article 150 U, II-1° du code général des impôts (CGI) dispose que sont exonérées d’imposition sur la plus-value immobilière les personnes physiques ou les sociétés de personnes fiscalement transparentes, à l’occasion de la vente des biens immobiliers « qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession ».

Le Bulletin Officiel des Impôts précise que « l'exonération est de caractère général. Elle est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l'habitation, l'importance du prix de cession ou de la plus-value et l'affectation que l'acquéreur envisage de donner à l'immeuble, même s'il est destiné à être démoli en vue de l'édification de nouvelles constructions ».

2. Les conditions

a) Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

• La résidence habituelle et effective.

C’est une question de fait appréciée par l’administration, et en cas de litige, par le juge.

A titre d’exemple, les vendeurs d’une maison en Normandie ayant déclaré cette dernière comme résidence principale, ont vu cette qualification contestée par l’administration, compte tenu du fait que leurs enfants étaient scolarisés à Paris.

• Pour des biens immobiliers « mixtes », l’exonération s’opère au prorata (par exemple un appartement divisé en logement d’une part, et un cabinet médical d’autre part, ne sera que partiellement exonéré d’impôt sur la plus-value au titre de la résidence principale).

• Pour des biens immobiliers dont le droit de propriété est démembré, tout dépend de l’effectivité de la résidence des titulaires des droits démembrés. Si usufruitier et nus-propriétaires résident dans le bien, l’exonération totale fonctionnera.

b) Doit-elle être détenue « en direct » ?

Il est possible de détenir sa résidence principale via une société, par exemple une société civile immobilière (SCI) : la société met alors à disposition de l’associé, à titre gratuit, l’actif social.

En cas de vente de l’actif, une exonération de la plus-value au titre de la cession de la résidence principale est possible, si la société est transparente fiscalement, ou s’il s’agit d’une société de personne, (i) sur la fraction de l’immeuble occupé par l’associé à titre de résidence principale, et (ii) à hauteur de la quote-part revenant à cet associé.

L’exonération ne peut fonctionner si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés.

c) Qu’est-ce que la résidence principale « au jour de la cession » ?

Le bien immobilier vendu est censé être occupé par le vendeur jusqu’à la vente (une location ou une occupation intermédiaire fait tomber l’exonération), et de manière effective.

Cette règle peut s’avérer rigoureuse, et il existe 6 tempéraments :

1. L’exonération est admise lorsque le vendeur occupe le bien jusqu’à la mise en vente (date du mandat ou de l’annonce par exemple), et que la vente intervient dans un délai raisonnable au vu du contexte économique (en général un an maximum) ;

2. L’exonération est admise lorsque l’acquéreur occupe le bien par anticipation ;

3. L’exonération est admise pour les deux conjoints, en cas de vente de l’ancienne résidence principale du couple, si elle l’était lors de la séparation, sous réserve du respect des conditions du (i) ; un arrêt récent du Conseil d’Etat est venu rappeler que lors de la mise en vente le bien n’était plus la RP des deux époux, et que l’exonération n’était que partielle (CE, 9e et 10e ch. réunies, 15 déc. 2025, n° 496235) : là encore, une question de fait, les époux séparés vivaient séparément depuis 7 ans.

4. L’exonération est admise pour un contribuable incarcéré (s’il n’a pas donné en location)

5. L’exonération est admise en cas de cession d'un immeuble en cours de construction est réalisée à la suite d'une mutation professionnelle ou pour cause d'invalidité du cédant ou de son conjoint

6. L’exonération est admise pour la vente d’une péniche, si non destinée à la navigation, soumise à la taxe foncière, et utilisée en point fixe d’habitation au jour de la cession.

d) Quid des dépendances ?

C’est le contour même de la résidence principale qui est en jeu : les jardins, les parkings, une chambre de bonne, une remise, ou encore une maison de gardien sont-ils exonérés en cas de vente ?

Le principe est que les dépendances « immédiates et nécessaires » de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles.

Cela signifie qu’il peut y avoir plusieurs ventes à des acquéreurs distincts, concomitamment ou dans un délai raisonnable.

Ici encore, les critères retenus par la jurisprudence et la doctrine fiscale pour la notion de dépendances « immédiates et nécessaires » sont factuels : la chambre de bonne doit être dans le même immeuble, le parking à moins d’1 km, le jardin effectivement affecté à la jouissance de la résidence, etc.

3. Les régimes particuliers

Notons enfin que l’exonération d’imposition de la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale connaît quelques régimes spéciaux :

• Une exonération d’imposition s’applique sur la vente d’un logement autre que la résidence principale, si (i) le vendeur prend l’engagement de remploi du prix à l’acquisition d’une résidence principale dans les 24 mois, et si (ii) il n’était pas détenteur de sa résidence principale depuis moins de 4 ans

• Il existe un régime spécifique pour les non-résidents, plus exactement pour les personnes qui vendent leur ancienne résidence principale en France pour déménager à l’étranger : la vente doit intervenir au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du déménagement hors de France, le délai peut donc atteindre un maximum de deux années.