Vendre un bien reçu par donation : ce qu’il faut savoir

La vente d’un bien reçu par donation reste possible mais elle ne s’improvise pas. Selon les cas envisagés, les réponses diffèrent. L’intervention d’un notaire permet de solliciter les éventuelles autorisations nécessaires et d’éviter ainsi les risques de blocage de la vente.

Puis-je vendre librement un bien reçu par donation ?
Si le donateur vous a donné à vous et à d’autres donataires un bien en indivision, il faudra obtenir des indivisaires/donataires leur accord unanime pour vendre. En cas de refus, la loi prévoit de pallier l’accord amiable avec l’intervention du juge pour vous permettre de sortir de l’indivision. Mais cela prendra évidemment plus de temps. Vous pouvez aussi vendre librement votre quote-part indivise à un autre membre de l’indivision. Si vous cédez votre quote-part à une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires disposeront d’un droit de préemption. 

Et si le donateur a conservé l’usufruit du bien donné ?
Le donataire dispose alors seulement de la nue-propriété et pour la vendre, il lui faudra obtenir l’accord de l’usufruitier qui devra lui aussi vendre son usufruit. En cas de refus, ce sera l’impasse. Impossible de vendre le bien en pleine propriété (mais la vente de la nue-propriété reste possible) jusqu’à l’extinction de l’usufruit. 

Et en présence de restrictions inscrites dans l’acte de donation ? 
Trois clauses peuvent restreindre la vente.

1. La première est dite « inaliénabilité » qui interdit au donataire de vendre le bien qui lui a été donné. Elle est licite pour autant qu’elle soit d’application temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. L’accord du donateur est alors expressément requis pour vendre. En cas de refus, le donataire devra démontrer au Tribunal que la clause n’est pas limitée dans le temps (par exemple si la durée de l’inaliénabilité coïncide avec la durée de vie du donataire, ce qui rend la clause caduque) ou qu’un intérêt plus important exige la vente. 
2. La deuxième est dite « de retour conventionnel » qui permet au donateur de récupérer son bien si le donataire et ses descendants décédaient avant le donateur. La vente serait alors annulée et le bien réputé être toujours resté entre les mains du donateur. Si le donateur renonce expressément à l’application de cette clause, le bien pourra être vendu par le donataire.
3. La troisième est dite « d’une action révocatoire ». La révocation de la donation du donataire par le donateur sera possible quand les conditions imposées au donataire dans l’acte de donation n’auront pas été exécutées. Là encore, le donateur peut expressément renoncer à l’application de cette clause. 

Puis-je vendre le bien reçu si le donateur a des héritiers réservataires ?
En présence d’héritiers réservataires (descendants, ou conjoint en l’absence de descendants) autre que le donataire, l’accord exprès de ses héritiers sera nécessaire pour vendre le bien reçu. En effet, si la donation venait à excéder la réserve héréditaire (part de l’héritage obligatoirement dévolue aux héritiers), les réservataires pourraient « agir en réduction », au décès du donateur. Autrement dit, demander une indemnisation égale à la part de réserve dont ils ont été privés ou agir en réduction contre l’acquéreur du bien si le donataire n’est plus dans la capacité de les indemniser. 
À noter : L’action en réduction n’est plus possible quand le donateur et ses héritiers ont consenti à la vente.