Vente d’un bien en copropriété et erreur de superficie
Le vendeur d'un lot de copropriété a l'obligation d'indiquer la superficie de la partie privative de son appartement. On parle de « mesurage Carrez ». En cas d’erreur, le vendeur doit en principe indemniser l’acquéreur.
Quelles sont les conditions pour que l’acquéreur puisse prétendre à cette indemnisation ?
Les biens concernés par l’obligation de mesurage Carrez
Conformément à l’article 46 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété :
« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie […] ».
Les dispositions de cet alinéa ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8m2.
La loi étant muette sur ce que l’on nomme « les locaux accessoires » (celliers, greniers, débarras, chambres de service, réserves pour un local commercial), ils sont en principe à prendre en compte dans le mesurage, sauf si leur superficie est inférieure à 8m2.
Modalités de mesurage de la superficie Carrez
Conformément à l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 :
« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».
Les conséquences d’une erreur de superficie
L'erreur portant sur la superficie de la partie privative indiquée dans un acte de vente (ou avant-contrat) peut être favorable à l’acquéreur ou défavorable.
Si elle est favorable à l'acquéreur, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si elle est défavorable à l’acquéreur, le manque de mètres carrés peut entraîner une diminution du prix de vente du bien immobilier, sous réserve que la superficie réelle de la partie privative soit inférieure de plus de 1/20e (soit 5%) à celle exprimée dans l'acte.
Le délai de prescription est d’un an, il court à compter de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Montant de l’indemnisation que peut réclamer l’acquéreur
En cas d’erreur de plus de 5%, le vendeur supporte une diminution du prix « proportionnelle à la moindre mesure » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 46, al. 7). Autrement dit, la réduction du prix de vente est calculée dès les premiers mètres carrés manquants.