SCI familiale : comment ça marche ?

La constitution d’une SCI familiale s’annonce, dans bien des cas, une solution idéale pour gérer un bien en famille et faciliter sa transmission. Si elle peut sembler contraignante au démarrage (plus de formalisme, coûts de constitution) elle présente aussi de nombreux atouts, tant sur le plan de l’organisation que de la gestion quotidienne.
D’accord nous direz-vous, mais comment ça marche ?

Atout numéro 1 : Une organisation souple

La SCI familiale est une société composée d’au moins deux personnes unies par des liens de parenté ou d’alliance (jusqu’au 4e degré : parents-enfants, frères-sœurs, oncles-tantes, cousins germains) qui s'associent pour acquérir ou gérer un patrimoine immobilier. Propriétaire d’une maison en bord de mer, vous en avez hérité avec vos frères, sœurs ou cousins. Pour en profiter sereinement et éviter les conflits familiaux, mieux vaut éviter l’indivision où tout se décide à l’unanimité. La SCI familiale, en revanche, permet de déterminer des règles de majorité pour la prise de décisions (travaux, modes d’occupation..). Un règlement intérieur qui définit les modes d’occupation et de fonctionnement peut être établi, et là aussi être modifié à la majorité.
 
Chacun doit faire des apports (soit en argent, soit par l’apport d’un bien immobilier) qui constituent le capital social de la société. En contrepartie, les associés reçoivent des parts sociales d’une valeur égale et partageables. 

À noter : Sous réserve de l’autorisation de ses parents (ou administrateur légal), un enfant mineur non émancipé peut devenir associé d’une SCI.

Atout numéro 2 : Tout est défini au départ dans les statuts 

Les règles de constitution et de fonctionnement de la SCI sont définies par les associés dans les statuts : Quels sont les apports de chaque associé ? Quelles majorités pour prendre les décisions ? Quelles conditions pour vendre ou donner les parts ?  Qui va gérer la société et quels seront les pouvoirs du gérant ?  Les statuts préciseront si l’apport de chacun est constitué d’un immeuble ou d’une somme d’argent. Quant au gérant, il est possible de désigner un ou plusieurs co-gérants, ou encore de mettre en place une gérance tournante tous les 2 ou 3 ans. Sur les décisions à prendre, des majorités simples ou, par exemple, des ⅔ des votants seront définies selon leur importance sur le fonctionnement de la SCI.
Des comptes courants d’associés pourront aussi être mis en place pour accroître les capitaux de la société, financer un bien.
En annexe des statuts, les règles de vie commune seront détaillées : dates d’occupation, durée, entretien, prêts éventuels..

À noter : Les statuts sont fixés pour une durée de vie maximale de 99 ans.

Atout numéro 3 : Le gérant s’occupe de tout… ou presque !

Suivi des comptes, organisation d’une assemblée annuelle, paiement de charges courantes, travaux urgents, etc…  En tant que représentant de la SCI, le gérant désigné par les associés. Cette gestion déléguée pour le quotidien simplifie la vie des associés et permet d’éviter les situations de blocage pour certaines prises de décision. Cependant, pour des travaux importants ou l’arrivée d’un nouvel associé par exemple, les autres associés doivent donner leur accord selon les règles définies dans les statuts, généralement en assemblée générale.
 
Les pouvoirs du gérants seront également définis dans les statuts, au-delà de la convocation des assemblées générales et selon la situation familiale (quelle décision peut-il prendre seul, combien de devis doit-il transmettre aux associés pour des travaux..?). Encore faut-il aussi trouver le gérant ad hoc : Le choix se portera sur une personne disposant de quelques connaissances juridiques et comptables et, surtout, bien organisée. 

A noter : La désignation du ou des gérants peut se faire dans les statuts ou par décision de l’assemblée générale.

Atout numéro 4 : Une fiscalité optimisée

En cas de succession sur un bien immobilier, les droits dus par le donataire sont généralement élevés. En optant pour la SCI familiale, les impôts portent sur la valeur des parts sociales (et non celle de l'immeuble). L’avantage de la SCI réside, notamment, dans la possibilité de déduire le passif de la société de la valeur transmise via les parts (par exemple, les emprunts).  La donation de parts permet, par ailleurs, de profiter efficacement des abattements en vigueur en calculant le nombre idéal de parts à transmettre au fur et à mesure, afin de rester en-deçà des abattements applicables. 
S’il existe des comptes courant d’associé, il faudra veiller à les transmettre en même temps que les parts pour éviter une taxation complémentaire 
 
À noter : En 2022, l’abattement est de 100 000 euros par enfant tous les 15 ans pour une transmission parents-enfants.

Atout numéro 5 : Pas de vente forcée du bien

Si un associé souhaite quitter la SCI, il lui suffit de revendre ses parts aux autres associés. Les statuts peuvent prévoir les modalités de sortie en définissant un process de rachat des parts (par exemple, la fixation du prix à dire d’expert prédéterminé dans les statuts, un calendrier d’acquisition par les autres associés, la possibilité de pouvoir vendre à un tiers etc..). Contrairement à l'indivision, la volonté d’un membre de la famille de ne pas garder le bien n'entraîne pas la vente forcée du bien immobilier.
 
À noter : La vente des parts sociales peut également se faire à une tierce personne avec l’accord préalable des autres associés.

En pratique

La SCI se présente, dans certains cas, comme une alternative intéressante au régime de l’indivision pour gérer vos biens et optimiser votre succession par la mise en place d’une organisation sur-mesure. Votre notaire pourra vous conseiller en fonction de votre situation personnelle, de votre patrimoine et de vos projets de transmission. 

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