Emprunt immobilier : la règle du taux d’usure
De nombreux particuliers candidats à une acquisition immobilière ont fréquemment depuis l’automne été désagréablement surpris en apprenant que leur dossier d’emprunt bancaire ne pouvait prospérer en raison du dépassement du taux d’usure.
De nombreux particuliers candidats à une acquisition immobilière ont été désagréablement surpris en apprenant que leur dossier d’emprunt bancaire ne pouvait prospérer en raison du dépassement du taux d’usure.
Ce taux d’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un prêt. Fixé à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant par la Banque de France, le taux de l'usure vise à protéger les emprunteurs d’éventuels abus.
Comment une règle érigée pour protéger conduit-elle à empêcher d’emprunter ?
Comprendre le mécanisme du taux d’usure permet d’appréhender cette apparente incongruité, amplifiée par le contexte économique actuel.
Sachez tout d’abord qu’il n'existe pas un, mais plusieurs taux d'usure en fonction du type de prêt. Ce taux s'applique aussi bien aux prêts immobiliers qu'aux crédits à la consommation, aux découverts en compte, aux crédits renouvelables, etc.
La Banque de France fixe le taux de l'usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit, augmentés d’un tiers.
Les seuils de l’usure étaient publiés au Journal Officiel jusqu’à présent à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Depuis le 26 janvier 2023, la Banque de France a décidé dans un arrêt de le calculer mensuellement, à titre provisoire.
Ces seuils varient en fonction du montant emprunté, de la durée d'emprunt et de la catégorie de prêts.
La fixation d'un taux d'usure permet de protéger l'emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.
Des taux d'intérêt trop élevés pourraient en effet placer l'emprunteur dans une situation financière difficile, et, à plus grande échelle, déstabiliser l'économie globale d’un pays. Le taux de l'usure joue donc un rôle essentiel de régulateur.
Avec la hausse actuelle des taux d’emprunt, il arrive dans certaines situations que le taux annuel effectif global (TAEG) - correspondant, pour les prêts immobiliers, au coût total du crédit (intérêts, frais de dossier, assurance, garanties) - soit supérieur au taux d’usure.
La banque n’est alors pas en mesure d’accorder le crédit sollicité, sous peine de lourdes sanctions (emprisonnement de deux ans et/ou amende de 300 000 €).
Pour éviter cet « effet ciseaux » d’une hausse des taux trop rapide au regard des taux d‘usure en vigueur, deux actions sont menées, la revue à la hausse des taux d’usure, et la périodicité de cette revue, tous les mois désormais (même si cette mesure est transitoire selon la Banque de France).
Au 1er juillet 2023, le taux d’usure a été revu à la hausse, selon les critères suivants :
- Prêts à taux variable : 4,69%
- Prêt relais : 5,04%
- Prêt à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans : 4,11%
- Prêt à taux fixe d’une durée comprise en 10 et 20 ans : 4,84%
- Prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus : 5,09%.
Cette nouvelle grille devrait pouvoir débloquer certaines situations, et cette nouvelle périodicité est plus en adéquation avec l’évolution rapide des taux.