Concubins : intérêt du démembrement croise de parts sociales d’une SCI
La création d’une société civile immobilière (SCI) peut être envisagée lorsque deux concubins (un couple non marié et non pacsé vivant sous le même toit) souhaitent acquérir un bien immobilier et envisagent de se transmettre l’un à l’autre ce bien. Autrement dit, chacun souhaite hériter des parts de l’autre sur le bien immobilier.
L’inconvénient d’acheter en indivision
Deux concubins achètent généralement leur bien immobilier en indivision. En cas de décès de l’un d’entre eux, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers de son ex concubin. Cette situation peut poser problème s’il ne s’entend pas avec eux.
Pour pallier cette difficulté, certains rédigent un testament en instituant l’être aimé héritier. Cependant les droits dus au titre la succession sont de 60% après application d’un abattement de 1594 euros.
Ce problème peut être réglé par l’apport du bien immobilier à une société civile immobilière et l’insertion d’une clause de démembrement croisé des parts sociales dans les statuts.
Qu’est-ce que le démembrement croisé de parts sociales ?
Dans le cadre d’un démembrement croisé des parts sociales d'une SCI, chaque associé est nu-propriétaire d'une partie (par exemple, la moitié des parts) et usufruitier de l'autre partie (l'autre moitié).
Exemple : Laura et Dany constituent une SCI dotée de 100 parts.
- Laura possède 50 parts numérotées de 1 à 50 en nue-propriété et 50 parts numérotées de 51 à 100 en usufruit ;
- Inversement Dany possède 50 parts numérotées de 1 à 50 en usufruit et 50 parts numérotées de 51 à 100 en nue-propriété.
Que ce passe il au moment du décès ?
Bon à savoir : en cas de décès de l'usufruitier, l'usufruit rejoint la nue-propriété, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
Au décès du premier concubin : si Dany décède le premier, Laura qui est déjà propriétaire des 50 parts numérotées de 1 à 50 en nue-propriété recevra sans payer de droits de succession l’usufruit des 50 parts de Dany numérotées de 1 à 50. Elle devient donc plein-propriétaire des parts numérotées 1 à 50. Les ayants droit de Dany héritent de la nue-propriété des parts 51 à 100, que possédait Dany.
Laura détient donc la jouissance entière du bien immobilier (ses 50 parts en pleine propriété et ses 50 parts en usufruit) : elle peut y rester ou le louer et en percevoir les revenus.
Ce montage permet de protéger son concubin avec un coût fiscal intéressant.