Bien en indivision, qui paie quoi ?
Le régime de l’indivision peut être choisi (exemple : deux concubins qui décident d’acheter ensemble un bien) ou subi (exemple : des enfants se retrouvant propriétaires d’un même bien suite à une succession).
Etre en indivision signifie être propriétaire à plusieurs d’un même bien sans que l’on puisse déterminer qui est propriétaire de quelle partie. On appelle les membres de l’indivision les indivisaires.
Que cette situation soit choisie ou subie, les propriétaires doivent s’occuper du bien afin de le maintenir en état.
Le principe
Tous les indivisaires sont tenus au paiement des charges et des taxes foncières proportionnellement à leur quote-part dans le bien. Ainsi, si trois indivisaires détiennent respectivement 50%, 40% et 10% d’un bien immobilier, chacun d’entre eux sera tenu de régler respectivement 50%, 40% et 10% de l’impôt foncier et des charges de propriété.
Bon à savoir : il est possible de conclure une convention d’indivision permettant d’organiser la gestion de l’indivision et notamment de prévoir :
- l'occupation du bien par l'un des indivisaires soit de façon gratuite, soit en fixant une indemnité d'occupation et ses modalités de paiement ;
- la répartition des frais, charges et travaux d'entretien…
Elle doit être établie par écrit, mentionner le bien indivis concerné et les quotes-parts de chaque indivisaire.
Elle peut être conclue pour une durée déterminée (elle ne peut pas alors excéder 5 ans, ce délai étant néanmoins renouvelable) ou indéterminée (dans ce cas, elle dure tant que le partage n'a pas lieu).
Par ailleurs, si la convention d’indivision porte sur un bien immobilier, elle doit être rédigée par un notaire.
Si les charges doivent, en principe, être payées par chaque indivisaire à hauteur de ses droits dans l’indivision, cela n’est pas toujours le cas, surtout quand le bien est occupé par un ou plusieurs indivisaires.
Les aménagements
Occupation privative du bien par un seul indivisaire
Si un seul des indivisaires profite du bien en l’habitant par exemple, il doit payer aux autres héritiers une “indemnité de jouissance privative” (sauf accord contraire entre eux), fixée à partir de la valeur locative du bien. En cas de désaccord, il revient au président du tribunal de grande instance d’en déterminer le montant. Il l’évalue eu égard à la valeur locative du bien indivis et ce, sans tenir compte des dépenses effectuées par l'indivisaire jouissant privativement du bien indivis pour la conservation et l'amélioration.
Par ailleurs, les charges liées à l’occupation privative du bien par un indivisaire sont en principe définitivement supportées par lui (eau, chauffage, taxe d’habitation).
Amélioration et/ou conservation du bien par un seul indivisaire
Si l’un des indivisaires améliore à ses frais le bien, ou s’il assume seul les frais nécessaires à la conservation du bien ou paie plus que sa part, il bénéficiera d’une créance à l’encontre des autres indivisaires, même si les dépenses qu’il a engagées n’ont pas procuré de plus-value au bien (art. 815-13 du code civil).
Est notamment considéré comme une dépense d’amélioration, l’aménagement d’une cave ou de combles. L’indemnité est calculée en fonction de la plus-value générée par cette dépense au moment où les comptes sont faits, c’est-à-dire au moment du partage de l’indivision. Celui qui invoque cette dépense doit évidemment en apporter la preuve au moyen de factures notamment.
Sont considérées comme des dépenses de conservation, le paiement de l’assurance du bien, l’impôt foncier, les charges de copropriété par exemple. Dans cette hypothèse, l’indemnité due par les autres indivisaires est calculée sur la base de la dépense faite. L’indivisaire ayant payé plus que sa part n’est pas obligé d’attendre le partage pour être dédommagé.