#VIDÉOGRAPHIE | Locataires, bailleurs : les bonnes pratiques en matière de contrat de location

Avant de réaliser un investissement locatif, il est impératif de vous poser les bonnes questions. Quelles sont les démarches à entreprendre pour mettre son bien en location non-meublée, est-il préférable d’en confier la gestion à un professionnel, quelles sont les règles qui régissent les locations ?

Voici les réponses aux principales interrogations que vous pourriez avoir et qui faciliteront votre rôle de bailleur. 

1-    Comment trouver le bon locataire ?

Le plus sécurisant est de passer par un professionnel (notaire, agent immobilier), qui recherchera un locataire, vérifiera sa solvabilité, établira un bail sur mesure et pourra, à votre demande, assurer la gestion locative de votre bien. Ainsi, vous vous éviterez tout souci quant à la commercialisation du bien à louer, à la régularité juridique du contrat de location et au paiement des loyers.

Attention, dans certaines communes, une autorisation préalable de mise en location peut être nécessaire. Renseignez-vous auprès de la mairie de situation du bien.

2-    Quelles sont les règles de forme d’un contrat de location ?

Il est important de respecter toutes les règles de forme du contrat de location. Le bail doit être établi par écrit et comporter au minimum les mentions comprises dans le bail-type réglementaire précisé par décret.

Il contient notamment  des informations relatives aux parties, au logement et au loyer, tels le montant du loyer acquitté par le dernier locataire, la date de prise d'effet et la durée du bail, la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun, sa destination et sa surface habitable.

Attention : le locataire peut demander au tribunal une diminution de loyer en cas d'absence de mention de la surface habitable ou si elle est erronée de plus de 5%.

Si la location se fait par l’intermédiaire d’un professionnel, les règles relatives au partage des frais de rédaction du contrat et d’état des lieux doivent figurer au bail, de même que le montant des plafonds de facturation applicables au locataire.

Des documents doivent être annexés au bail, il s’agit notamment de :

-    la notice informative relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs,
-    l'état des lieux d'entrée,
-    l'attestation d'assurance contre les risques locatifs, 
-    le dossier de diagnostics technique, 
-    en cas d’accord du bailleur et du locataire, la grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ».

Le respect de ces règles de forme, vous mettra à l’abri d’un litige avec votre locataire.

3-    Quelle est la durée de location ?

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier et de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (une société, une fondation...).

A défaut de congé donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est renouvelé ou reconduit automatiquement pour 3 ou 6 ans.

Bon à savoir : par exception la durée peut être moindre mais d’au moins 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement à cette date pour des raisons familiales ou professionnelles (retraite, mutation) et s’en indique le motif dans le bail.

4-    Le montant du loyer est-il légalement fixé ? 

Les modalités de fixation du loyer sont différentes selon la situation géographique du logement. 

En principe, le loyer initial est librement fixé par le propriétaire. Toutefois, dans certaines communes situées en zone tendue déterminée par décret (où la demande de logements d’habitation est plus forte que l’offre), la fixation du loyer est encadrée. Le montant du loyer doit être identique à celui du précédent locataire éventuellement augmenté, s’il y a lieu, de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL).

Le bailleur ne pourra réévaluer le loyer que dans 2 hypothèses :

-    S’il prouve que le loyer du dernier locataire était manifestement sous-évalué, 
-    S’il a réalisé des travaux d'amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement pour un certain montant.

Il existe certaines exceptions à l’encadrement du loyer :
-    si le bien est loué pour la première fois, 
-    ou s’il n’a pas été loué depuis 18 mois, 
-    ou s’il a bénéficié de travaux d'amélioration depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer pratiqué.

À titre expérimental, certaines communes ont mis en place un encadrement complémentaire des loyers.

5-    Comment les travaux et les charges sur le logement sont-ils répartis entre le bailleur et le locataire ?

Le locataire est tenu de faire tous les travaux d’entretien courant et de menues réparations mentionnés au décret n°87-712 du 26 août 1987  comme par exemple : changement de joint, entretien de la chaudière si elle est privative, remplacement des interrupteurs,...

Le bailleur doit pour sa part assurer une jouissance paisible du logement à son locataire, en effectuant tous les travaux ou réparations autres que locatifs.

Enfin entretenir son bien, c’est valoriser son patrimoine.