J’ACHETE UN BIEN : PUIS-JE EN PRENDRE POSSESSION AVANT D’AVOIR SIGNE L’ACTE DEFINITIF ?

La prudence proverbiale des notaires les conduit bien souvent à vous répondre non, car en effet, les implications sont multiples, et des risques peuvent se révéler là où on ne les attendait pas.

En d’autres termes, la question est simple, mais la réponse est compliquée : rien n’est impossible mais avec un encadrement juridique sur mesure et mûrement pensé, car ce n’est pas une modalité anodine.

Le principe stipulé dans 99% des promesses ou compromis de vente, est que le transfert de propriété d’un bien est prévu le jour de la vente définitive, ainsi que le « transfert de jouissance » (c’est-à-dire la prise de possession, autrement dit la remise des clés, si vous achetez un bien libre, et la perception des loyers si vous achetez un bien loué).

Mais il existe des exceptions à ce principe :

• Le différé de jouissance : le vendeur ne peut pas déménager tout de suite

• L’entrée en jouissance anticipée : l’acquéreur souhaite avoir les clés avant la vente

C’est la seconde hypothèse qui nous occupe : vous achetez et vous souhaitez pouvoir disposer plus tôt des clés, ou encore commencer quelques travaux (ou vous vendez, et votre acquéreur vous demande cela, et vous ne savez pas s’il faut accepter).

Il est dans ce cas possible d’envisager une entrée en jouissance anticipée (vous pouvez entendre parler aussi d’une « convention d’occupation précaire », mais cette dernière pouvant exister hors processus de vente, nous garderons la première terminologie, car c’est ce cas de figure qui nous intéresse), à condition évidemment que les deux parties soient d’accord, mais aussi à condition de l’encadrer sérieusement, et de passer en revue un certain nombre de sujets :

1. Encadrer la nature de l’entrée en jouissance anticipée : 

Il est tout d’abord nécessaire, dans cette clause qui est une convention à part entière (soit elle figure dans la promesse ou le compromis de vente, si la question a été posée dès l’avant-contrat, soit cela consistera en un avenant à l’avant-contrat, ou encore en une convention d’occupation précaire séparée), de bien décrire la nature de l’occupation anticipée souhaitée (du moins engageant au plus engageant) :

• Il peut s’agit d’une simple remise de clés pour refaire des visites ou faire faire des devis à des entrepreneurs, mais sans droit d’habitation

• Il peut s’agir d’une autorisation d’emménager pour l’acquéreur (ce dernier a dû quitter son logement et se retrouve « à la rue » car l’acquisition est plus longue que prévu) : il convient de bien préciser les modalités, qu’il s’agit d’une résidence, sans autorisation de sous-louer, et que les contrats d’abonnement doivent être pris par les occupants

• Il peut s’agir d’un souhait de commencer des travaux par anticipation (par exemple la vente doit être signée le 31 juillet, l’acquéreur a 1 mois de travaux mais l’entreprise ne travaille pas en août, il demande au vendeur de commencer les travaux le 1^er juillet) : il est important d’être précis dans le descriptif des travaux (peintures, revêtements sol plafond, dépose, huisseries, etc…), de prévoir qu’ils devront être fait dans les règles de l’art et par des entreprises qualifiées (éviter tant que faire se peut le gros œuvre, les travaux nécessitant une autorisation de la copropriété, etc…)

2. Assurer cette entrée en jouissance anticipée : 

Naturellement, à compter de l’entrée en jouissance, l’acquéreur doit être assuré, même s’il n’est pas encore propriétaire, comme un locataire occupant le serait.
Si des travaux sont autorisés, il convient de prévoir la justification des assurances des entreprises, et une assurance du chantier qui couvre tout sinistre ou accident susceptible de survenir pendant les travaux.

Il est pertinent de prévoir que les attestations d’assurance soient fournies avant la remise des clés, et donc le début de la jouissance de l’acquéreur (voire qu’elles en soient une condition de mise en œuvre).

3. Déterminer les implications économiques de cette entrée en jouissance anticipée : 

Une entrée en jouissance anticipée peut être une occupation gratuite ou non.

La clause peut prévoir par ailleurs une prise en charge des impôts locaux, ainsi que des charges de copropriété dès l’entrée en jouissance de l’acquéreur, etc…

Il est important d’être le plus complet possible pour éviter tout litige.

4. Déterminer les implications juridiques de l’entrée en jouissance anticipée : 

La plus importante implication juridique est le « transfert des risques », à compter de l’entrée en jouissance, sur la tête de l’acquéreur. 

D’une part, tout ce qui se passe à compter de cette date incombe à l’acquéreur (sinistre, dégât, dysfonctionnement d’un équipement – électricité, chauffage, fermetures, etc…), et d’autre part l’acquéreur ne pourra plus revenir sur l’état du bien (s’il découvre un défaut à l’occasion de son entrée en jouissance il ne pourra en faire le reproche au vendeur et lui demander de réparer ou de remettre en ordre). 

5. Mesurer ce que cet aménagement implique s’il n’était pas prévu dès la conclusion de l’avant-contrat de vente : 

Si cette question se pose entre l’avant-contrat de vente et la vente, il faut avoir en tête que ce changement d’une des modalités de la vente peut obliger à refaire certaines démarches qui ne l’avaient pas prévue : 

• Il faut s’assurer que des conditions trop contraignantes pour l’acquéreur n’obligeraient pas à purger de nouveau sa faculté de rétractation

• Il faut s’assurer que les nouvelles modalités n’obligent pas à purger de nouveau le droit de préemption de la mairie

• Il faut être vigilant dans la rédaction, et bien écarter pour cette occupation temporaire la qualification de location, qui pourrait avoir des conséquences fiscales par exemple pour le vendeur (plus-value) ou pour l’acquéreur (remise en cause d’exonérations partielles par exemple).

6. Encadrer dans le temps l’entrée en jouissance : 

Il est nécessaire dans la clause dédiée, de prévoir une date d’entrée en jouissance possible : dans ce cadre, il est indispensable de circonscrire au maximum les aléas dans la réalisation de la vente, et notamment la réalisation des conditions suspensives.

Le conseil minimal de prudence est d’attendre la réalisation des conditions suspensives « majeures », comme par exemple l’obtention du financement de l’acquéreur, ou encore la purge du droit de préemption de la mairie.

Il est conseillé de prévoir la justification des assurances, et il est utile de prévoir un état des lieux d’entrée.

7. Prévoir les conséquences d’une non-réalisation de la vente :

Enfin, il convient évidemment de prévoir le cas, où pour une raison non anticipée, la vente viendrait à ne pas se réaliser (défaillance d’une condition suspensive, décès de l’une des parties, sinistre destructif de l’immeuble, etc…).

Dans cette hypothèse, trois possibilités selon la nature de l’entrée en jouissance anticipée :

• S’il s’agissait d’une simple remise de clés pour faire quelques visites et quelques devis, c’est assez simple, les clés doivent être restituées à la date initialement prévue pour la vente (ou dès que la condition suspensive défaillit par exemple)

• S’il s’agissait d’un emménagement, le potentiel acquéreur devra déménager, et rendre clés à bonne date, et le bien en bon état : en pareil cas, le vendeur pourra demander que soit convenu un processus avec état des lieux de sortie, astreinte en cas de non-libération à bonne date, etc…

• S’il s’agissait d’un démarrage de travaux, la loi prévoit (travaux sur le bien d’autrui) deux possibilités à la main du vendeur : soit il garde le bénéfice des travaux sans indemnité, soit il exige de l’acquéreur une remise en l’état. On comprend bien au regard des enjeux pour l’acquéreur que les gros travaux sont fortement déconseillés…

Même si l’on a pris la précaution de circonscrire au maximum les aléas, comme recommandé au paragraphe précédent, il restera toujours un aléa résiduel, car les décès et sinistres ne sont pas prévisibles par nature, et les parties doivent assumer cet aléa en connaissance de cause.

Vous l’aurez compris, la réponse n’est pas systématiquement négative, mais la prudence est de mise, et que vendeur et acquéreur consultent tous deux leurs notaires est une sage précaution (même si l’avant-contrat est rédigé par une agence immobilière).