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Volumes et prix à fin juin 2019

mis à jour le

Le marché est toujours dopé par l’attractivité des taux d’intérêt

Volumes immobilier T2 2019
Le facteur essentiel de cette situation est le rôle moteur et déterminant de la faiblesse des taux d’intérêt et d’un accès relativement aisé au crédit dans la bonne tenue de l’activité. En effet, et à l’opposé de ce qui était souvent attendu, une nouvelle baisse des taux des crédits à l’habitat s’est produite ces derniers mois, de 1,51% en mars 2019 à 1,39% en juin d’après la Banque de France (source Stat INFO, Montants des Crédits nouveaux, 1er août 2019). Les acquéreurs ont souhaité en profiter, essentiellement poussés par le besoin de se loger.

Dans le même temps, la confiance des ménages a continué de se redresser, en ligne avec un marché du travail amélioré, notamment en Ile-de-France.

Le contexte a donc facilité les ventes et poussé les acquéreurs à concrétiser leur achat.

Cependant, devenir propriétaire en Ile-de-France exige un effort financier considérable pour la majeure partie des acquéreurs et la part des catégories socioprofessionnelles les plus aisées (artisans, chefs d’entreprises, cadres et professions intermédiaires) ne cesse d’augmenter dans le total des acquéreurs (73% en 2018 contre 60% en 1998, cf. notre focus p24).

 

Des ventes à nouveau plus soutenues en Grande Couronne

 

Tous les marchés franciliens connaissent une augmentation de leurs ventes de logements anciens, lorsque l’on compare les 2e trimestres 2018 et 2019. Mais la progression s’amplifie quand on s’éloigne de la Capitale, de ses tensions, de son manque d’offre et de ses prix élevés.

Au 2e trimestre 2019, les ventes n’ont augmenté que de 3% dans Paris par
rapport au 2e trimestre 2018. Le niveau moyen d’un 2e trimestre de la période de haute activité 1999-2007 n’est toujours pas retrouvé (-5%).

En Petite Couronne, les ventes progressent de 8% (9% pour les appartements, 5% pour les maisons) et se situent 15% au-dessus de celles d’un 2e trimestre moyen de la période 1999-2007.

Enfin, au 2e trimestre 2019, la Grande Couronne connaît une nouvelle expansion de son activité de 15% par rapport au 2e trimestre 2018. Le marché des appartements en Grande Couronne est le plus dynamique de l’Ile-de-France, avec une hausse du nombre de ventes trimestrielles de 19% par rapport à l’an dernier (contre 11% pour les maisons), de 45% par rapport à un trimestre moyen de ces 10 dernières années et de 30% par rapport à la période 1999-2007.

Avec 37 000 appartements vendus sur 12 mois de juillet 2018 à juin 2019 (record historique d’activité), davantage d’appartements ont été vendus en Grande Couronne que dans Paris. Cela ne s’était encore jamais produit et ces tendances pourraient être appelées à se prolonger au vue de la construction neuve.

Les hausses de prix se poursuivent avec davantage de vigueur à
Paris et en Petite Couronne

Prix immobilier T2 2019D’après la valorisation de l’indice Notaires-Insee, le prix au m² ressort à 9 890 € dans Paris au 2e trimestre 2019, en hausse annuelle de 6,3%. Il approche 14 000 € dans le 6e arrondissement et dépasse 12 000 € dans 5 arrondissements.

Il ne reste que 3 arrondissements (les 13e, 19e et 20e) à moins de 9 000 € le m². Les indicateurs avancés des Notaires du Grand Paris, fondés sur les avant-contrats, montrent que l’indice des prix a dépassé les 10 000 € le m² en août dernier. Le plafond de verre de 10 000 €/m² a donc largement été percé et la hausse des prix se prolongera encore cet automne, avec même une petite accélération. Le prix au m² approcherait 10 300 € le m² en octobre 2019 dans la Capitale (+7,8% en un an).

En Petite Couronne, au 2e trimestre 2019, les hausses des prix se poursuivent à un rythme annuel d’environ 4% à 5% pour les appartements et avoisinent 3% pour les maisons.

Enfin, en Grande Couronne, les variations de prix restent plus modérées et au 2e trimestre 2019 les prix au m² étaient encore inférieurs aux pics de l’année 2011. Pour les appartements les hausses de prix, comprises entre 1% et 2% environ en un an au 2e trimestre 2019, sont proches du niveau de l’inflation.

D’une manière générale, et d’après nos indicateurs avancés basés sur les avant-contrats de vente, la hausse des prix devrait légèrement s’accélérer d’ici octobre 2019, mais sans changement fondamental dans le rythme annuel de progression.

Des prochains mois dans la continuité ?

Les premiers résultats de ventes en juillet 2019 s’inscrivent dans la continuité du 1er semestre de l’année, avec un marché qui fonctionne toujours sur les mêmes bases. La très bonne tenue des ventes reste liée à la faiblesse des taux d’intérêt, le souhait d’être propriétaire étant très profondément ancré chez les ménages.

Les Notaires du Grand Paris observent que de nombreux acquéreurs qui achètent pour se loger se focalisent davantage sur leur capacité financière à rembourser leur emprunt, parfois sur une durée longue, sans nécessairement anticiper une plus-value.

Cependant, les tensions sur les prix sont là, particulièrement dans Paris où les hausses se sont accumulées ces dernières années pour atteindre un niveau très élevé, et, de plus en plus en Petite Couronne. Le marché de la Grande Couronne reste à l’inverse plus fluide et plus facile d’accès.

Les perspectives d’activité restent donc dynamiques pour les prochains mois. Cependant, à plus long terme la nécessité de renouveler l’offre deviendra toujours plus nécessaire pour maintenir les capacités à acheter des ménages sur un territoire très attractif.

 

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